El anuncio del Gobierno nacional sobre un nuevo esquema para impulsar el crédito hipotecario abrió una expectativa renovada entre los operadores inmobiliarios de Puerto Madryn. Para Walter Kobak, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Puerto Madryn y tesorero del Colegio de Corredores de Chubut, la medida puede convertirse en una herramienta capaz de movilizar no solo el mercado de viviendas, sino también una amplia cadena de actividades vinculadas con la construcción.
Kobak siguió de cerca las primeras precisiones brindadas por el Gobierno y mantuvo contactos con entidades bancarias para conocer los detalles de un mecanismo que todavía se encuentra en una etapa preliminar.
Según explicó, el esquema contempla una licitación de $2000 millones entre bancos privados, que posteriormente utilizarán esos fondos para otorgar créditos hipotecarios. La expectativa del sector es que puedan generarse alrededor de 17.000 a 18.000 préstamos, dependiendo del monto promedio de cada operación.
Un regreso con antecedentes en los años 90
Para Kobak, la posibilidad de ampliar el acceso al crédito no representa una experiencia completamente nueva para la Argentina.
«Esto ya se ha dado en la época de los 90», recordó el dirigente inmobiliario, al señalar que aquellos años estuvieron marcados por un fuerte movimiento del mercado.
El efecto, explicó, no se limitaba a quienes accedían a una vivienda. El vendedor que cobraba una propiedad volvía a colocar ese dinero en la economía, ya fuera mediante otra compra, una inversión o el desarrollo de una nueva construcción. «Moviliza muchísimo», sintetizó.
El desafío actual pasa, entre otros factores, por el fondeo de los bancos. Kobak explicó que las entidades tienen dificultades para financiar préstamos a 15, 20 o 25 años cuando una parte importante de los depósitos que reciben permanece colocada a plazos mucho más cortos.
En ese contexto, la inyección de fondos mediante la licitación anunciada por el Gobierno podría abrir una nueva posibilidad para ampliar la oferta crediticia.
Créditos de hasta 150.000 UVAs
De acuerdo con las estimaciones compartidas por Kobak, los nuevos créditos tendrían un tope de 150.000 UVAs, equivalente aproximadamente a US$ 200.000, aunque el dirigente inmobiliario remarcó que la mayoría de las operaciones se ubicaría en valores inferiores.
El promedio de las viviendas adquiridas mediante crédito hipotecario rondaría los US$ 100.000, con una financiación bancaria cercana al 80% y el resto aportado por el comprador.
«Si a eso le sacás un porcentaje que tiene que poner el comprador, estamos hablando de que el banco le da US$ 80.000», explicó.
El esquema contempla además distintas alternativas para las entidades que participen de la licitación. Según las primeras informaciones analizadas por el sector, existirían opciones con tasas de financiamiento para los bancos del 2,5% o 4,5%, mientras que la tasa final para los beneficiarios tendría un máximo del 7,5%.
Para Kobak, ese margen podría generar competencia entre las entidades y permitir que algunos bancos ofrezcan tasas incluso inferiores al máximo previsto.
Una cuota que busca acercarse al alquiler
Uno de los aspectos que el mercado inmobiliario considera más relevantes es la relación entre el valor de las cuotas y los ingresos de las familias.
El dirigente estimó que, para una vivienda cercana a los US$ 100.000, las cuotas podrían ubicarse en torno de los $800.000 a $1 millón, dependiendo de las condiciones finales del crédito.
En ese sentido, sostuvo que el requisito de contar con un ingreso familiar cercano a $3,5 millones mensuales podría permitir que determinados grupos familiares accedan al financiamiento.
La comparación con el alquiler aparece como uno de los argumentos centrales: para determinados compradores, la cuota hipotecaria podría acercarse al valor que actualmente destinan mensualmente a alquilar una vivienda, aunque con la diferencia de que el pago se orientaría a la adquisición de un inmueble propio.
Los jóvenes volvieron a mirar el ladrillo
Kobak también destacó un fenómeno que observó desde la reactivación de los créditos hipotecarios en 2024: el regreso de los jóvenes al mercado de la vivienda.
Durante años, explicó, existió la percepción de que las nuevas generaciones no tenían entre sus prioridades adquirir una propiedad. Sin embargo, cuando aparecieron nuevamente opciones de financiamiento, comenzaron a acercarse a las inmobiliarias para consultar.
«Los chicos jóvenes no tenían ninguna posibilidad de comprar porque no había forma de ahorrar tanta plata con los sueldos que tienen», señaló.
El crédito modificó parcialmente ese escenario porque permitió reemplazar la necesidad de reunir de antemano el valor completo de una propiedad por un esquema en el que el comprador aporta una parte inicial y financia el resto.
Según su experiencia, los compradores de alrededor de 25 años representaron una de las franjas más activas entre quienes adquirieron su primera vivienda durante la recuperación del crédito hipotecario.
Para el dirigente inmobiliario, se trata de uno de los efectos más importantes de la herramienta: permitir que sectores que hasta entonces estaban prácticamente excluidos del mercado puedan comenzar a pensar en una vivienda propia.
Construcción, refacción y desarrollos al pozo
El impacto esperado no se limita a la compra de propiedades terminadas. El nuevo esquema podría contemplar también construcción y refacción, mientras que existe expectativa en el sector por una eventual aplicación a edificios en construcción al pozo.
Este último punto es especialmente relevante para los desarrolladores. Kobak explicó que actualmente las construcciones al pozo suelen ofrecer planes de financiación de hasta 60 cuotas, equivalentes a cinco años.
Un crédito hipotecario de largo plazo, en cambio, permitiría pensar en financiamientos de hasta 25 años, con cuotas considerablemente menores.
La diferencia puede modificar la ecuación de una obra y ampliar el universo de potenciales compradores.
El efecto sobre toda la economía
Para Kobak, el verdadero alcance del crédito hipotecario se encuentra en el efecto multiplicador que genera.
Una operación inmobiliaria no moviliza solamente a compradores y vendedores: también involucra a arquitectos, albañiles, constructores, corralones, proveedores de materiales, escribanos, inmobiliarias y una extensa red de trabajadores y empresas.
Por eso, una recuperación sostenida del crédito puede transformarse en un factor de reactivación económica más amplio.
«La construcción es muy importante para la economía del país», remarcó el referente inmobiliario.
En ciudades como Puerto Madryn, donde la actividad inmobiliaria y la construcción tienen además una estrecha relación con el turismo y la inversión, el impacto podría ser todavía mayor.
La licitación será la primera señal
Todavía restan definirse aspectos centrales del programa. La primera instancia será la licitación que determinará qué bancos privados participarán y bajo qué condiciones accederán al fondeo.
Kobak estimó que, si la licitación se concreta durante la próxima semana, los bancos podrían contar con información más precisa sobre las condiciones de acceso a los créditos en un plazo de alrededor de diez días.
Recién entonces se conocerán con mayor claridad las tasas, requisitos, montos y procedimientos que deberán seguir los potenciales beneficiarios.
Para el mercado inmobiliario, ese momento será clave para traducir el anuncio oficial en operaciones concretas.
Una deuda pendiente: la segunda vivienda
Aunque el foco principal del programa estará puesto en la primera vivienda, Kobak planteó también la necesidad de ampliar en el futuro las alternativas para quienes buscan una segunda propiedad.
En Puerto Madryn, explicó, existe un mercado de inversores de otras localidades que adquieren inmuebles para vacacionar, alquilar o preservar capital.
La ciudad ofrece una rentabilidad que continúa resultando atractiva para determinados inversores, según el referente del sector.
Sin embargo, las líneas de crédito para segunda vivienda son actualmente mucho más limitadas y presentan condiciones diferentes, con mayores tasas y requisitos.
Para Kobak, ampliar esa posibilidad también podría generar movimiento en ciudades turísticas como Madryn, aunque considera que la prioridad debe estar puesta en resolver el acceso a la primera vivienda.
Expectativa en Puerto Madryn
Mientras se aguardan las definiciones de los bancos, el mercado inmobiliario de Puerto Madryn observa el anuncio con cautela, pero también con optimismo.
«Siempre que haya crédito, siempre es bueno», resumió Kobak. La experiencia reciente demostró, según su mirada, que cuando vuelve el financiamiento hipotecario aparece una demanda que durante años había quedado contenida. Ahora, la expectativa está puesta en que los nuevos fondos permitan transformar esa demanda potencial en operaciones concretas.
El próximo capítulo dependerá de los bancos, de las condiciones definitivas y de la capacidad de las familias para cumplir con los requisitos. Pero para el sector inmobiliario, el mensaje ya abrió una puerta que durante mucho tiempo permaneció cerrada: volver a pensar en una vivienda propia a partir de una cuota que pueda competir con el costo de un alquiler.
