El escenario económico y habitacional de la Patagonia experimenta una profunda reconfiguración tras las medidas macroeconómicas implementadas a nivel nacional. El comportamiento de las divisas, los vaivenes de los materiales de obra y las nuevas dinámicas en las preferencias de los residentes están redefiniendo las reglas del juego para desarrolladores, inversores y familias que buscan acceder a la vivienda en el sur del país.
En una entrevista concedida al programa político Sin Hilo, Marcelo Costanza (presidente de Grupo Caleta) y Agustina Vázquez (founder y CEO de Grupo Franca) aportaron una radiografía minuciosa sobre la actualidad del sector y las variables que definen si hoy conviene volcarse a la construcción o a la compra de inmuebles terminados.
El impacto del dólar planchado y el costo de los materiales
La macroeconomía modificó drásticamente las bases sobre las que se calculaban los proyectos de ladrillos en la región. Marcelo Costanza explicó que el cambio de gobierno en 2023 modificó las reglas económicas, afectando directamente a los desarrollos inmobiliarios. Uno de los puntos más complejos para el sector fue el desajuste entre la inflación en pesos y la cotización de la moneda estadounidense.
En ese sentido, la combinación de factores generó un fuerte incremento en los costos de construcción que, ante un dólar «planchado», se trasladó directamente a los valores en dólares de las propiedades. A pesar de este encarecimiento en moneda extranjera, el sector experimenta un alivio en términos de previsibilidad. Tras un periodo donde era imposible establecer el costo de una obra, actualmente el sector atraviesa una etapa de mayor estabilidad monetaria y de costos. Al analizar los plazos políticos y económicos del país, Costanza consideró que el país atraviesa un periodo de transición de cuatro años, del cual ya ha transcurrido más de la mitad.
Una ventana de oportunidad por el desfasaje de precios
Pese al encarecimiento de los insumos y la mano de obra, los especialistas coincidieron en que el escenario actual ofrece ventajas competitivas para los compradores que disponen de ahorros. Esto se debe a un marcado retraso entre el precio de venta final de los inmuebles y lo que cuesta efectivamente edificar desde cero. Los valores de las propiedades no crecieron al mismo ritmo que los costos de construcción (que subieron un 50-60% en dólares), lo que representa una oportunidad para el inversor que cuenta con capital líquido.
Por su parte, Agustina Vázquez analizó las dificultades que enfrentan los inmuebles usados en las inmobiliarias locales, especialmente aquellos que llevan largos meses con el cartel de venta colgado. La especialista señaló que muchas propiedades en venta (especialmente en barrios tradicionales) no se venden porque los dueños tienen expectativas de precios de otros momentos o valores emocionales que no coinciden con la realidad del cierre de operaciones. Frente a esta situación, la referente de Somos Franca remarcó que existe un reacomodamiento de precios, especialmente en inmuebles de alta gama que han corregido sus valores para dinamizar la compraventa.
La expansión de Trelew hacia el sur y la migración costera
El entramado urbano del Valle Inferior del Río Chubut muestra transformaciones visibles en su fisonomía. Al evaluar la proliferación de carteles de venta en las zonas céntricas de Trelew —algunos con años de antigüedad— los entrevistados explicaron que la demanda se trasladó hacia nuevas periferias de alta valorización. Trelew está creciendo hacia el sur, específicamente en el eje de las calles Pellegrini y Murga. Las proyecciones comerciales para este sector son ambiciosas, ya que se espera que en 24 meses se inauguren cerca de 20 nuevos locales comerciales en ese sector.
Este fenómeno comercial va acompañado del desarrollo habitacional en nuevos loteos, los cuales están traccionando la demanda, alejando el interés de los barrios tradicionales o céntricos. Asimismo, se describió un proceso de migración interna dentro de la provincia, vinculado a la búsqueda de nuevos entornos naturales. Muchos vecinos de Trelew eligen invertir o mudarse a Puerto Madryn, Playa Unión por una cuestión de placer o estilo de vida, buscando estar frente al mar.
Nuevas líneas hipotecarias y alternativas de financiación privada
La reactivación del crédito se posiciona como la principal herramienta sectorial para absorber el stock acumulado de propiedades y permitir el acceso a sectores medios. En el ámbito bancario, se destacó la baja de tasas en créditos hipotecarios. Las entidades privadas (como el Francés) están captando activamente a autónomos y monotributistas, quienes antes quedaban fuera del sistema por no tener recibo de sueldo en relación de dependencia.
A la par de las alternativas bancarias, los desarrolladores privados buscan ofrecer sus propias soluciones de financiamiento para facilitar el cierre de operaciones sin intermediarios. En este contexto, Marcelo Costanza anunció que están próximos a lanzar una línea de créditos directos propios. El objetivo de este esquema es financiar el 40% restante del valor de la propiedad en plazos de 36 a 48 meses una vez entregada la llave, permitiendo al cliente pagar durante y después de la obra sin depender de la volatilidad de los bancos.
